近年来随着房产市场的火热，房屋买卖与资本增值税的的话题讨论也越来越多。就自住房与资本增值税的相关关系，我们举几个栗子说明。

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当一套房产是否被认定为自住房( Main Residence)往往需要考虑以下几个方面：你和你的家人是否住在这套房产里面；你的生活物品是否在房产里面；是否相关的信件和各项费用的账单寄给这套房产的地址；相关的生活服务如水电网煤气是否开通等等。

平常我们讲说自住房能够减免资本增值税。下面我们举几个最为常见的栗子：

1. 房产拥有期间全部做自住房

小徐一家买过一套房之后立刻搬进去住，那么小徐在任何一个时间卖掉这套房子都不需要交资本增值税

2. 房产拥有期间一部分时间自住，一部分时间空置或者无租金收入

小徐买过一套房之后立刻搬进去住，三年后小徐因为工作原因在公司附近租房子住，小徐的爸爸还在这套房子里住，且不付租金，如果小徐还把这套房子做自住房，那么小徐搬出去之后的任何一个时间点卖掉这套自住房都不需要交资本增值税。（当房产不产生任何租金收入的情况下，你可以在搬出后无限期把这套房产做自住房，并免除资本增值税）

3. 自住房产生租金收入的6年减免政策

小徐买过一套房产之后立刻搬进去住，三年后小徐因为工作原因在公司附近租房子住并把自住房出租，如果小徐还是把这套房产当做他的自住房，那么在小徐搬出这套自住房的那一天起往后的六年之内任何一个时间点卖这套自住房都可以免除资本增值税。如果小徐在第八年的时候又搬回这套房子住了一年然后又搬出去，那么一个新的六年豁免期将再次开始。另外如果房主同时拥有多套房产，房主只能选择一套房产作为自住房。只有被认作自住房的房产才能够享有六年的豁免期限。

4. 同时拥有两套自住房

在任何时间你都只能拥有一套自住房除非你同时在卖你的旧自住房和买新的自住房。在这种情况下你可以享有最多六个月的重叠期。另外需要满足以下条件：在旧房产卖掉后新房产会用作自住房；在旧自住房卖掉前的十二个月内你在里面住过至少连续三个月；并且十二个月期间没有产生任何的租金收入。

5. 自住房出租然后再空置

如果小徐买了一套自住房，住了三年之后搬到其它地方去住，并且把这套自住房出租了六年，然后又空置了四年，那么在第十三年的时候卖出，也是不需要交资本增值税的。或者这套自住房先出租了三年，然后空置了两年，然后又出租了三年，然后再空置两年然后再卖出，也是不需要交资本增值税的。只要总共出租时间不超过六年的期限，空置期是没有时间限制的，那么都不需要交资本增值税。

6. 自住房出租超过六年的期限

小徐在2000年7月1日$500,000买了一套房产随即搬进去自住，2001年7月1日小徐因为工作需要搬到了海外，本套房产用做出租，到2010年7月1日小徐回到澳洲把这套房产以$700,000的价格卖出，相关中介费用和律师费为$20,000。那么这种情况下这套房产的资本增值该怎样计算呢？

首先我们需要计算本套房产的资本增值 $700,000- ($500,000+$20,000)= $180,000

然后我们需要计算出 :

非自住房时间 :

因为小徐只有一套房产并把这套房产作为自住房，所以在本例中自住房六年减免依然可以使用，所以当小徐01/07/2001搬出之后的6年期间本套房产都还以自住房对待。小徐的非自住房时间为 01/07/2007-01/07/2010 一共1097 天

总共拥有房产的时间

小徐本套房产总共拥有的时间从房子成交之日 01/07/2000开始算起，到房子卖出之日01/07/2010为止，共3653天。

所以小徐最后需要申报在2011年度tax return里的净资本增值为

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